“Hoy no solo tenemos cuotas, sino que también tenemos créditos hipotecarios a 30 años, con más de 250.000 consultas registradas para acceder a uno”, dijo Javier Milei en la cadena nacional por el primer aniversario del gobierno.
La Libertad Avanza hace propaganda con la vuelta de los préstamos UVA como muestra del éxito de su programa económico. Es cierto que, desde su relanzamiento en abril, los préstamos UVA tienen una expansión importante. No obstante, la cantidad total de préstamos otorgados no es muy grande: por ejemplo, el Banco Nación otorgó unos 10 mil préstamos.
Pero hay que colocar todo en su justa dimensión respondiendo preguntas como: ¿Quiénes pueden acceder? ¿Qué peligros tiene tomar un préstamo UVA? Y, fundamentalmente ¿los UVA constituyen una política habitacional para remover los límites estructurales en el acceso a la vivienda?.
¿Quiénes pueden acceder?
Un informe de la UADE detalla las condiciones generales: “a financiación que ofrecen los bancos para la compra de una vivienda suele cubrir entre el 75% y el 80% del valor de compra o tasación. Los plazos de financiamiento pueden variar entre 5 y 30 años, dependiendo de la opción elegida. Según la entidad bancaria, las tasas de interés fluctúan entre el 4% y el 8%, a lo que se suma la variación de las UVAs”.
Según el portal Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos de dos ambientes y, en la zona sur y oeste, los departamentos de 3 ambientes, tienen un precio promedio, aproximado, de U$S120 mil. Con el dólar a $1.200, el precio de la vivienda equivale a $144 millones.
Si una pareja o un hogar de tres integrantes quieren acceder a una vivienda de este tipo ¿Qué tienen que tener para que les aprueben un préstamo a 30 años?
Tomando como referencia el simulador del Banco Nación, que es uno de los bancos con condiciones más accesibles, se necesita tener en mano $36 millones o, lo que es lo mismo, U$S30 mil, un ahorro que muy difícil (casi imposible) de lograr para la gran mayoría de la clase trabajadora.
También se necesitan ingresos mensuales por $2,2 millones. No obstante, el Banco Nación y otros bancos permiten que un codeudor actué como garante y el titular que pide el préstamo pueda demostrar ingresos por algo más de $ 1 millón.
Pero, aun así, esto excluye a la mayoría de los asalariados: los datos que difundió esta semana el INDEC dicen que el 80% de los asalariados formales tuvieron ingresos por debajo de los $900 mil en el tercer trimestre del año (julio-septiembre). Por lo cual, la gran mayoría no llega a cumplir este requisito.
Ni que decir que los informales, que son el 37 % del total, no puede darse lugar a siquiera fantasear con ir al banco para que le evalúen sus ingresos.
Sabemos que la gran mayoría de los asalariados no podrán acceder a estos préstamos, pero quien reúna las condiciones tendrá que pagar una cuota de $547 mil, que podría ser no muy superior al pago de un alquiler.
De hecho, un informe de la UADE indica que “a pesar de que las cuotas y los alquileres evolucionan de forma similar, el pago mensual del crédito hipotecario termina siendo superior al valor del alquiler, con diferencias que oscilan entre el 6% y el 11%.”
¿Qué peligros tiene tomar un préstamo UVA?
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que es la unidad de medida utilizada para mensurar la deuda que uno asume, se actualiza periódicamente. Por lo cual, el monto adeudado y, por ende, el monto de la cuota crece mensualmente siguiendo la inflación.
El informe de la UADE advierte que “para que el crédito sea ‘fácil’ de pagar, tenemos que pensar si nuestros ingresos van a moverse de la misma manera que la UVA/inflación”.
Es decir, la única forma de que el préstamo UVA reduzca el gasto en vivienda es que el salario le gane a la inflación, algo que no ocurre en Argentina, al menos en los últimos diez años.
El año pasado, en una entrevista en el canal de noticias TN, Javier Milei culpaba perversamente al que quiso acceder a su vivienda con un préstamo UVA como si se tratara de un especulador financiero que estuvo tomando riegos para enriquecerse.
Recordemos que, entre 2016 y 2017, se otorgaron 150 mil préstamos hipotecarios UVA que atravesaron momentos muy difíciles con la aceleración inflacionaria. Son a quienes Milei decía que no había que ofrecerles ninguna solución a la situación que vivieron.
¿Los hipotecarios UVA constituyen la “política habitacional más exitosa en décadas?
Esto es lo afirmó, meses atrás, Federico Sturzenegger. Hay que recordar que el actual ministro de Desregulación y Transformación del Estado fue impulsor de estos préstamos cuando fue funcionario macrista.
Sturzenegger se basa en esos 150 mil préstamos UVA otorgados. Es un número mayor si se compara con la política Procrear a través de la cual, durante el último mandato de Cristina Fernández, se otorgaron 110 mil créditos hipotecarios.
Pero, en los dos casos, la cantidad de préstamos otorgados estuvo lejísimos de constituir una política habitacional que ofrezca una solución a la falta de vivienda propia.
Censo el último Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022, existen 8 millones de personas que son inquilinas. Se trata, a la vez, de 3,3 millones de hogares que viven en viviendas alquiladas.
A estos números, habría que agregar los hogares que habitan en viviendas que, tal vez son propias, pero tienen condiciones inadecuadas como carecer de servicios básicas o características constructivas elementales.
Se lo relate como se lo relate, la vivienda es un sueño eterno en la Argentina de las últimas décadas.